Zagadnienia szczegółowe

Jak wyżek zostało zasygnalizowane, fundamentalne zmiany w analizowanej przez nas materii, zostały dokonane w ustawie nowelizującej u.s.m. Znaczna część znowelizowanych przepisów była przedmiotem badania Trybunału Konstytucyjnego, który odniósł się do działań ustawodawcy w dwóch cytowanych wcześniej orzeczeniach, a mianowicie wyroku z 17 grudnia 2008 r. i wyroku z 15 lipca 2009 r.

O ile pierwsze orzeczenie dotyczyło w zasadzie kwestii niezgodności z Konstytucją przepisów regulujących przekształcanie spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego — lokatorskiego i własnościowego w odrębną własność lokalu, to w drugim z orzeczeń Trybunał dokonał konstytucyjnej kontroli zarówno znowelizowanych przepisów korporacyjnych, ale także przepisów zmieniających w zasadniczy sposób model zarządzania nieruchomościami w ramach spółdzielni mieszkaniowej.

Nie tracąc z pola widzenia skutków orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego dla całokształtu działalności spółdzielni mieszkaniowej, uwaga zostanie skoncentrowana na skutkach orzeczenia Trybunału w sferze zarządzania nieruchomościami.

Podstawa prawna zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnie mieszkaniowe została zawarta już w art. 1 ust. 3 u.s.m. Przepis ten nakłada na spółdzielnie obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

W interesującym nas zakresie podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 1 ust. 5   spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości.

Już w tym miejscu należy zauważyć, że inny charakter prawny będzie miało zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabyte na podstawy ustawy mienie jej członków, od zarządzania nieruchomościami niestanowiącymi mienia spółdzielni lub mienia jej członków.

W pierwszym przypadku spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami, w drugim zaś — może zarządzać cudzymi nieruchomościami.

W odniesieniu do własnych nieruchomości (lub nieruchomości nabytych przez członków spółdzielni) zarządzanie odbywa się w pełnym zakresie według reguł określonych przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zatem zarząd wykonują organy spółdzielni, korzystając z zakreślonej im ustawowo sfery uprawnień i obowiązków.

W odniesieniu do cudzych nieruchomości zarządzanie wymaga zawarcia stosownej umowy.

Do kwestii charakteru prawnego tej umowy i kwalifikacji prawnych wymaganych od zarządcy cudzych nieruchomości odniosę się dalej. W tym miejscu niezbędne jest podkreślenie, że  po wejściu w życie ustawy nowelizującej u.s.m. zasadniczej zmianie uległo instrumentarium prawne, w ramach którego spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają nieruchomościami.

Analiza wszystkich przepisów, które regulują tę materię nie jest możliwa w ramach jednego wystąpienia, skoncentruję zatem uwagę na najistotniejszych regulacjach prawnych wprowadzonych w znowelizowanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

W pierwszej kolejności wymaga przypomnienia dodany ustawą nowelizującą u.s.m. art. 4 ust. 41. Zgodnie z tym przepisem: zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego, przy czym ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Zatem, począwszy od dnia 31 czerwca 2007 r. (data wejścia ustawy nowelizującej u.s.m.), spółdzielnia mieszkaniowa nie ma już możliwości obciążania pozostałych spółdzielców kosztami działalności w konkretnej nieruchomości. Skutki tej zmiany nie zostały — jak dotychczas — wystarczająco wyeksponowane. Podkreślenia wymaga, że w wyniku tej nowelizacji ograniczona została zasada solidaryzmu spółdzielczego. W tym ujęciu spółdzielnia nie zarządza już jednolitą masą majątkową, mieniem spółdzielczym, ale poszczególnymi nieruchomościami. Taki sposób "podziału" mienia spółdzielczego, stanowi niewątpliwie znaczne ułatwienie dla przekształcenia struktury zarządzania charakterystycznej dla spółdzielni mieszkaniowej w strukturę zarządzania stosowaną we wspólnotach mieszkaniowych.

Zauważmy, że przepis ten — mimo zaskarżenia — nie został uznany przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodny z wzorcem konstytucyjnym.

Usankcjonowany ustawowo sposób ewidencjonowania i rozliczania przychodów i kosztów oddzielnie dla każdej nieruchomości, a w odniesieniu do funduszu remontowego — jego ewidencjonowania w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości, powoduje, że o wiele łatwiej będzie można również wprowadzić w życie regulację, o której mowa w art. 241 u.s.m.

<< | < | 1 2 [3] 4 5 6 | > | >>
3 do 3 | razem: 6

Wydawnictwo DOM: redakcja "DS"
00-345 Warszawa, ul. Drewniana 5
tel. (022) 620 53 28
faks (022) 652 21 09
redakcja@domyspoldzielcze.pl

Zaprenumeruj!

Kolporter S. A.
25-659 Kielce, ul. Strycharska 6
Zgłoszenia na prenumeratę przyjmuje: Sekcja Dystrybucji Działu Administracji Wydawnictw
05-080 Izabelin Mościska, ul. Bakaliowa 3
tel. (022) 355 05 65 (66)
faks (022) 355 05 67 (68)
prasowa.ec@kolporter.com.pl

Garmond Press S. A.
31-034 Kraków, ul. Lubicz 3
Zgłoszenia na prenumeratę przyjmuje:
Biuro Handlowe w Warszawie
01-106 Warszawa, ul. Nakielska 3
tel. /faks (022) 836 69 21
prenwarszawa@garmond.com.pl

Urzędy Pocztowe w całym kraju, (także bezpośrednio u listonoszy), właściwe dla miejsca zamieszkania prenumeratora.

---

W numerze także:

• Metody i terminy inwentaryzowania składników majątkowych
• Wybrane typowe węzłowe wskaźniki finansowe postulowane do wykorzystania w toku lustracji
• Spółdzielnia socjalna