Przypomnijmy, że zgodnie z art. 241 ust. 1: "większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (…).

Mając do czynienia z transparentnym systemem rozliczania przychodów i kosztów, właściciele lokali będą dysponowali wszystkimi parametrami, które pozwolą im na rozstrzygnięcie jaki reżim prawny w konkretnej sytuacji warto zastosować — spółdzielczy czy wynikający z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwana dalej u.w.l.).

Skutki działania art. 241 ust. 1 u.s.m. są daleko idące z punktu widzenia funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej.

Jak podkreśla się w doktrynie przepis ten różni się od uchylonego art. 25 ust. 1 u.s.m. tym, że pozwala właścicielom lokali podjąć uchwałę, że nie tylko w zakresie ich praw i obowiązków, ale także w zakresie zarządu nieruchomością wspólną obowiązywać będą w ich nieruchomości przepisy ustawy o własności lokali.

Kolejna różnica ma także daleko idące konsekwencje. Zgodnie bowiem z 241 ust. 1 u.s.m. większość właścicieli lokali oblicza się nie według liczby lokali, ale według udziałów w nieruchomości wspólnej.

Dodać należy, że do trybu podejmowania uchwały stosuje się nie tylko przepisy art. 31 i 32 u.w.l., ale także art. 30 ust. 1a tej ustawy Przepisy te umożliwiają zatem każdemu z właścicieli zwołanie zebrania właścicieli lokali w celu podjęcia tej uchwały oraz zwołanie w tym samym celu zebrania przez spółdzielnię, albo z własnej inicjatywy, albo na wniosek właścicieli lokali posiadających w sumie co najmniej 1/10 udziałów we własności nieruchomości wspólnej.

Należy również zauważyć, że treść art. 241 ust. 1 u.s.m. oraz nowe brzmienie art. 27 ust. 2 u.s.m. (nawiązujące do art. 241 u.s.m.) powodują, że obecnie podjęcie uchwały w oparciu o art. 241 ust. 1 u.s.m. skutkuje tym, iż także w kwestiach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną obowiązywać będą przepisy ustawy o własności lokali. W konsekwencji właściciele mogą pozbawić spółdzielnię zarządu nieruchomością nawet wtedy, gdy część właścicieli albo część lokatorów to członkowie spółdzielni.

W praktyce, łatwiejsze będzie także zastosowanie art. 26 ust. 1 u.s.m. (wprowadzonego ustawą nowelizującą u.s.m.), zgodnie z którym: "jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni".

Wymaga podkreślenia, że przepis ten nie został zakwestionowany przez Trybunał Konstytucyjny. W uzasadnieniu wyroku z 15 lipca 2009 r., TK stwierdził, iż przepis przewidujący, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni, nie narusza prawa do zrzeszania się, gdyż pozostawia uznaniu jednostki kwestię wyboru formy tego zrzeszania (spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa). Przynależność do spółdzielni nie powoduje zakazu stosowania innej formy organizacyjnej współdziałania, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w obrębie danej nieruchomości.

W tym miejscu powstaje zasadnicza kwestia, a mianowicie, jakie czynności powinny podjąć spółdzielnie mieszkaniowe, aby dostosować profil swojej działalności do znowelizowanych przepisów prawa.

Na wstępie należy zauważyć, że wbrew oczekiwaniom wielu członków zarządów spółdzielni mieszkaniowych, Trybunał Konstytucyjny nie podważył zasadniczego kierunku zmian w samym modelu spółdzielni mieszkaniowej.

W pierwszej kolejności dotyczy to struktury organów spółdzielni.

Trybunał uznał wprawdzie, iż przepisy art. 82 ust. 3 i 4 u.s.m., ograniczające ilość kadencji rady nadzorczej do dwóch, a czas trwania kadencji do lat 3, ingerują w wolność zrzeszania się w aspekcie biernego prawa wyborczego do organu spółdzielni mieszkaniowej, to jednak ingerencja ta jest uzasadniona w świetle art. 31 ust. 3 w związku z art. 76 Konstytucji. Zdaniem TK: "art. 82 ust. 3 i 4 u.s.m. gwarantuje to, że skład rady nadzorczej — organu kontrolnego i nadzorczego spółdzielni mieszkaniowej – odzwierciedla aktualną wolę elektoratu spółdzielców, która jednak może ulec zmianie już w toku kadencji. Dzięki ustawowemu wprowadzeniu kadencyjności organu zmiana ta może zostać uzewnętrzniona podczas najbliższych wyborów, co stanowi istotę demokracji przedstawicielskiej".

Znacznie więcej wątpliwości budzi umorzenie przez Trybunał postępowania w zakresie dotyczącym art. 83 ust. 1 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten przewiduje możliwość umieszczenia w statucie spółdzielni klauzuli dopuszczenia odbywania walnego zgromadzenia częściami — gdy liczba członków przekroczy 500 osób, z tym że rada nadzorcza ma prawo określenia zasad przypisania uprawnionych członków do poszczególnych kurii. Przepis ten wyklucza także możliwość funkcjonowania w strukturach spółdzielni zebrania przedstawicieli. Pomimo wykazania w toku postępowania przed Trybunałem dysfunkcjonalności tej regulacji prawnej, TK uznał, że wniosek grupy posłów nie został należycie uzasadniony i z tych przyczyn postępowania umorzył.

Bez względu na dokonywane oceny przyjętych rozwiązań prawnych w zakresie struktury organów spółdzielni mieszkaniowej, rozwiązania te muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w statutach spółdzielni. W przeciwnym wypadku uchwały podejmowane przez "organy niewłaściwe" mogą zostać skutecznie zaskarżone do sądu powszechnego, co — w skrajnej postaci — może doprowadzić do "paraliżu" decyzyjnego.

<< | < | 1 2 3 [4] 5 6 | > | >>
4 do 4 | razem: 6

Wydawnictwo DOM: redakcja "DS"
00-345 Warszawa, ul. Drewniana 5
tel. (022) 620 53 28
faks (022) 652 21 09
redakcja@domyspoldzielcze.pl

Zaprenumeruj!

Kolporter S. A.
25-659 Kielce, ul. Strycharska 6
Zgłoszenia na prenumeratę przyjmuje: Sekcja Dystrybucji Działu Administracji Wydawnictw
05-080 Izabelin Mościska, ul. Bakaliowa 3
tel. (022) 355 05 65 (66)
faks (022) 355 05 67 (68)
prasowa.ec@kolporter.com.pl

Garmond Press S. A.
31-034 Kraków, ul. Lubicz 3
Zgłoszenia na prenumeratę przyjmuje:
Biuro Handlowe w Warszawie
01-106 Warszawa, ul. Nakielska 3
tel. /faks (022) 836 69 21
prenwarszawa@garmond.com.pl

Urzędy Pocztowe w całym kraju, (także bezpośrednio u listonoszy), właściwe dla miejsca zamieszkania prenumeratora.

---

W numerze także:

• Metody i terminy inwentaryzowania składników majątkowych
• Wybrane typowe węzłowe wskaźniki finansowe postulowane do wykorzystania w toku lustracji
• Spółdzielnia socjalna